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【上海水處理設(shè)備網(wǎng)www.www.gu-qin.com】房地產(chǎn)投資信托基金的定義和核心特征 REITs(Real Estate Investment Trusts)，直譯為“房地產(chǎn)投資信托”，是指以公開(kāi)發(fā)行證券的方式籌集資金，投資于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流充足的成熟房地產(chǎn)資產(chǎn)，將年度可分配現(xiàn)金流按高比例(通常高于90%)分配給投資者的信托型、標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益類(lèi)證券�；�于基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型的不同，REITs分為基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs和商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)REITs。截至2021年6月，全球共有43個(gè)國(guó)家建立了REITs制度，38個(gè)國(guó)家已經(jīng)發(fā)行了REITs。到2020年底，總市值約2萬(wàn)億美元，美國(guó)占半壁江山。 羅指出，在國(guó)際成熟市場(chǎng)，REITs有五個(gè)共同的核心特征:一是投資、持有和運(yùn)營(yíng)特定房地產(chǎn)行業(yè)的成熟資產(chǎn)；二是預(yù)期分配率較高、綜合收益率適當(dāng)?shù)臋?quán)益類(lèi)證券；第三，在設(shè)立環(huán)節(jié)享受中性稅收和高比例分配的免稅待遇；第四，是行業(yè)領(lǐng)先機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的資本運(yùn)作平臺(tái)；第五，是基于“信托關(guān)系”和原權(quán)利人對(duì)“親清關(guān)系”的堅(jiān)守。在試點(diǎn)階段，與國(guó)際成熟市場(chǎng)仍有較大差距，具有典型的“國(guó)內(nèi)特色”。 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展 從分布收益率和綜合收益率來(lái)看，美國(guó)過(guò)去60年的平均綜合收益率是13%，投資收益率非常好。整體來(lái)看，隨著美國(guó)基準(zhǔn)利率的降低，現(xiàn)在股息率維持在30年期國(guó)債收益率，加400BP。近年來(lái)，股價(jià)變動(dòng)的收益率持續(xù)上升。 羅煉介紹，亞洲幾個(gè)國(guó)家也是如此。公募REITs歷年分紅收益點(diǎn)基本是在30年期國(guó)債收益率的基礎(chǔ)上400BP。對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)，30年期國(guó)債收益率在3%左右，正常的股息率應(yīng)該在7%左右�！肮�募REITs不是債務(wù)融資工具，融資成本不能和銀行貸款、債券比。REITs是權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品，約定的資金成本可以促進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，從重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。上海純水設(shè)備如果只是基于借貸成本考慮要不要做公募REITs，那就不要做，因?yàn)槌杀咎�高。�?“在亞洲，日本的REITs規(guī)模最大，新加坡的REITs在市場(chǎng)上最活躍。我一直呼吁中國(guó)在REITs方面多學(xué)習(xí)新加坡。”羅聯(lián)說(shuō)，新加坡這么小的地方，淡馬錫體系下的國(guó)有企業(yè)很多。他們通過(guò)公開(kāi)發(fā)行REITs成長(zhǎng)為全球特定行業(yè)的領(lǐng)先機(jī)構(gòu)，包括商業(yè)地產(chǎn)公司凱德置地和市政公用事業(yè)公司吉寶，值得國(guó)內(nèi)借鑒。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的公用事業(yè)投融資體制和新加坡很像，都是以國(guó)有企業(yè)為主。印度雖然基礎(chǔ)設(shè)施落后，但公募REITs走在了中國(guó)前面，可以刺激中國(guó)加快推行REITs。 2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布通知，開(kāi)展面向國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公開(kāi)發(fā)行REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)工作。但總的來(lái)說(shuō)，這兩年國(guó)內(nèi)進(jìn)展很慢。相比萬(wàn)億基建的存量資產(chǎn)和萬(wàn)億人特別偏愛(ài)穩(wěn)定收益類(lèi)資產(chǎn)的保險(xiǎn)、養(yǎng)老，這兩年公募REITs的進(jìn)度太慢了。 為什么要推廣REITs？ 為什么要推廣REITs？羅指出，由于REITs確實(shí)可以改變傳統(tǒng)主體負(fù)債的投融資模式，為我們重塑重資產(chǎn)項(xiàng)目的投融資模式，因此在REITs完成后，我們可以根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目全生命周期不同階段的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，采用分階段的融資工具組合。具體來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和成熟，一個(gè)水務(wù)項(xiàng)目的資產(chǎn)收益率可以達(dá)到證券化的基本收益率水平，可以通過(guò)CMBS、ABS、類(lèi)REITs、上市公司、公募REITs等方式實(shí)現(xiàn)完全證券化。證券化是將資產(chǎn)或融資工具從私人融資工具變?yōu)槭袌?chǎng)上公共投資的證券。整體來(lái)看，證券化的融資成本比民間融資更便捷，融資成本低很多，盤(pán)活存量資產(chǎn)的資產(chǎn)估值高很多。 具體來(lái)說(shuō)，你的貸款可以轉(zhuǎn)化為固定收益的CMBS，應(yīng)付賬款可以轉(zhuǎn)化為固定收益的ABS和REITs，股權(quán)部分可以轉(zhuǎn)化為股權(quán)REITs和上市公司。有人會(huì)問(wèn)，在供水行業(yè)，為什么上市公司一定要公募REITs？這是因?yàn)楣┧�行業(yè)上市公司在市場(chǎng)上整體估值比較低，“沒(méi)人疼也沒(méi)人愛(ài)”，股價(jià)比較低。如果實(shí)行公募REITs，會(huì)有實(shí)質(zhì)性的變化，會(huì)有所得稅的國(guó)際豁免，分紅能力至少提高25%。整體來(lái)看，相比上市公司，REITs的市凈率和估值大概高出30%到40%，意義重大。 從公募REITs的情況來(lái)看，一塊錢(qián)的資產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估可以變成3~4塊錢(qián)，相當(dāng)于凈資產(chǎn)增加了3倍，資產(chǎn)負(fù)債率可以明顯降低。如果要做一個(gè)新項(xiàng)目，可以借用短期資金，先用降低后的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)培育期，可以找保險(xiǎn)資金，發(fā)行債權(quán)投資機(jī)會(huì)，或者發(fā)行項(xiàng)目收益?zhèn)�，�?shí)現(xiàn)一輪再融資。這樣就可以把原來(lái)需要15-20年的長(zhǎng)期資金變成3年的流動(dòng)資金，然后做5年的債權(quán)計(jì)劃，然后就變成REITs，這樣就顯著降低了整體的融資難度和綜合融資成本。 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資信托的實(shí)踐案例 吉寶企業(yè)集團(tuán)是新加坡具有投融資平臺(tái)性質(zhì)的市政公用企業(yè)。該公司成立于1968年，1980年10月在新加坡上市，是一家多元化的全球性企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋20多個(gè)國(guó)家。2020年?duì)I業(yè)收入66億新元，其中41%來(lái)自新加坡以外，資產(chǎn)負(fù)債率47.4%，淡馬錫控股20.40%，黑石5.09%。吉寶在中國(guó)也有很多大項(xiàng)目，比如牽頭組織新加坡財(cái)團(tuán)投資兩個(gè)中新政府合作項(xiàng)目:中新蘇州工業(yè)園區(qū)(1994年)和中新天津生態(tài)城(2008年)。2016年，整合旗下REITs管理、商業(yè)信托管理和基金管理業(yè)務(wù)，成立吉寶資本(Keppel Capital)，致力于提供一流的資產(chǎn)管理平臺(tái)，與聯(lián)合投資者一起擴(kuò)大資本基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)高效的資本循環(huán)。集寶資本目前管理著兩只商業(yè)地產(chǎn)REITs、一只基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)信托和一只數(shù)據(jù)中心REITs。 2015年5月18日，淡馬錫控股于2007年1月5日發(fā)起的鑫源基建信托與吉寶綜合工程株式會(huì)社于2010年5月27日發(fā)起的嘉路信托合并。目前，它是在新加坡上市的管理資產(chǎn)規(guī)模最大的商業(yè)信托。KIFM是KIT的“受托管理人”，其發(fā)起人是吉寶基礎(chǔ)設(shè)施控股公司。截至2020年底，KIT擁有資產(chǎn)49.3億新元，總負(fù)債34.36億新元，資產(chǎn)負(fù)債率69.70%。其資產(chǎn)組合包括三個(gè)核心領(lǐng)域:交通和網(wǎng)絡(luò)、能源、固體廢物和水處理。2021年3月2日淡馬錫間接占股31.93%，浦田資本間接占股13.71%，巴克萊投資公司占股8.58%。KIT的交易價(jià)格常年保持穩(wěn)定。2020年末總市值27.2億新元，市凈率1.89倍。2019年和2020年的股息率分別為6.9%和6.8%。 2014年12月12日，吉寶公司將2001年開(kāi)始培育的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)通過(guò)吉寶數(shù)據(jù)中心REIT上市，融資5.129億美元。發(fā)起人是吉寶通信，承諾REIT擁有資產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。管理人為吉寶數(shù)據(jù)中心管理公司，由吉寶信息通信和吉寶資本各出資50%設(shè)立。截至2020年底，管理的資產(chǎn)為33.5億新元，資產(chǎn)負(fù)債率為36.2%，加權(quán)平均債務(wù)成本為1.6%。每個(gè)信托單位凈值為1.19新元，年末收盤(pán)價(jià)為2.81新元，市凈率為2.36倍。淡馬錫控股間接持股22.97%。自上市以來(lái)，持有人累計(jì)綜合收益率為311.6%，最近兩年綜合收益率為59.8%和38.4%。18項(xiàng)成熟資產(chǎn)平均出租率高達(dá)97.8%，平均租期6.8年，13項(xiàng)資產(chǎn)全租。數(shù)據(jù)中心開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“吉寶數(shù)據(jù)中心控股公司”、投資管理平臺(tái)“吉寶資本(管理人和基金)”和吉寶DC房地產(chǎn)投資信托基金的協(xié)同發(fā)展，支撐了吉寶數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)形成了綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和行業(yè)領(lǐng)先地位。嘉興純水設(shè)備 受托人將每年按管理財(cái)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的0.015%收取托管費(fèi)，每月最低金額為15，000美元。管理人費(fèi)用包括五部分:按管理資產(chǎn)價(jià)值的0.5%計(jì)算的年度基本費(fèi)用；績(jī)效費(fèi)按當(dāng)年財(cái)產(chǎn)凈收入的3.5%計(jì)算；收購(gòu)服務(wù)費(fèi)按當(dāng)年收購(gòu)資產(chǎn)價(jià)格的1.0%計(jì)算；銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)按當(dāng)年出售資產(chǎn)價(jià)格的0.5%計(jì)算；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理費(fèi)按開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的項(xiàng)目建設(shè)成本的3.0%計(jì)算。 “目前我國(guó)公募REITs存在一個(gè)很大的問(wèn)題，就是公募基金在其中承擔(dān)了太多的責(zé)任，但現(xiàn)在不具備這個(gè)能力，以后也永遠(yuǎn)不會(huì)具備這個(gè)能力，它將承擔(dān)公募REITs的主動(dòng)管理責(zé)任�！绷_煉指出。 國(guó)內(nèi)一些企業(yè)也做得很好，比如越秀集團(tuán)。越秀集團(tuán)1985年在香港成立，形成了以金融、地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，造紙等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和未來(lái)可能進(jìn)入的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。越秀集團(tuán)旗下?lián)碛性叫憬鹑诳毓?2000年7月8日)、越秀地產(chǎn)(1992年12月15日)、越秀住房信托基金(2005年12月21日)、越秀服務(wù)(2021年6月29日)、越秀交通基建(1997年1月30日)、越秀交通。上海純水設(shè)備 越秀房地產(chǎn)投資信托基金于2005年12月在港交所上市，是全球首只投資mainland China物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。專(zhuān)注于主要用于寫(xiě)字樓、零售、酒店、酒店式公寓等商業(yè)用途的物業(yè)，努力收購(gòu)帶來(lái)可觀現(xiàn)金流和回報(bào)的物業(yè)，尋找商機(jī)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化實(shí)現(xiàn)更高的收入增長(zhǎng)。越秀金融大廈收購(gòu)于2021年完成。截至2021年底，總資產(chǎn)438.62億元，產(chǎn)權(quán)面積118.3萬(wàn)平方米，較港、新上市房地產(chǎn)基金分別增長(zhǎng)約10.5倍和7.4倍，成為mainland China規(guī)模最大的REITs。 羅煉表示，從越秀集團(tuán)的例子來(lái)看，資產(chǎn)證券化只有起點(diǎn)沒(méi)有終點(diǎn)，只有更好沒(méi)有最好。 房地產(chǎn)投資信托的八大比較優(yōu)勢(shì) 公募REITs與上市公司的主要區(qū)別在于，公募REITs有強(qiáng)制分紅和稅收優(yōu)惠，估值明顯高于上市公司。羅煉總結(jié)了公募REITs的比較優(yōu)勢(shì): 首先是籌集項(xiàng)目資金。通過(guò)REITs盤(pán)活成熟房地產(chǎn)資產(chǎn)存量，投資者轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有資產(chǎn)的收益為自有資金，可用于新項(xiàng)目的資本金等用途。 二是重構(gòu)投融資模式。利用REITs可以不斷盤(pán)活進(jìn)入成熟期的存量資產(chǎn)，形成建設(shè)期、資產(chǎn)培育期、成熟期多元化融資模式的平滑切換，顯著降低項(xiàng)目全生命周期的融資難度和融資成本。 三是降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。利用好REITs可以將部分存量債務(wù)隨存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出資產(chǎn)負(fù)債表，還可以通過(guò)存量資產(chǎn)的重估和變現(xiàn)提升股東權(quán)益，大幅降低資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 四是維護(hù)主動(dòng)管理權(quán)益。原所有人發(fā)起設(shè)立并積極管理REITs，及時(shí)順利地將其精心培育的成熟優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至自己管理的REITs，并持續(xù)享有營(yíng)業(yè)收入和資產(chǎn)增值收益，收取合理水平的管理費(fèi)。 第五，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移更加便捷。如果原所有人具有良好的市場(chǎng)信譽(yù)，能夠得到REITs投資者的廣泛認(rèn)可，那么只要遵循REITs的資產(chǎn)收購(gòu)流程，就可以按照出售計(jì)劃，以合適的價(jià)格順利轉(zhuǎn)讓給自己控制的REITs。程序便捷可控，轉(zhuǎn)讓價(jià)格合適。 第六，資產(chǎn)估值較高。通過(guò)REITs盤(pán)活成熟房地產(chǎn)資產(chǎn)存量，資產(chǎn)估值可大幅超過(guò)直接出售房產(chǎn)或向中小投資者出售產(chǎn)權(quán)等傳統(tǒng)方式。如果稅收支持政策能夠落實(shí)，估值優(yōu)勢(shì)將更加顯著。 七是培育資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。房地產(chǎn)投資信托基金可以合并和分離，出售現(xiàn)有資產(chǎn)，或籌集資金收購(gòu)新的資產(chǎn)。實(shí)際上，它們是可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，可以提高投融資和資本運(yùn)作的主動(dòng)性、多元化和可控性。 八是幫助“強(qiáng)者恒強(qiáng)”。REITs支持重資產(chǎn)投資者走向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，支持綜合能力較強(qiáng)的投資者收購(gòu)較弱的同行，是幫助行業(yè)龍頭企業(yè)“強(qiáng)者更強(qiáng)”的重要推手，有利于提升房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率。未來(lái)如果供水行業(yè)玩REITs，供水企業(yè)可以開(kāi)始并購(gòu)，供水行業(yè)的集中度和運(yùn)營(yíng)管理水平可以提高。 國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)已經(jīng)出臺(tái)了一些政策，做了14個(gè)產(chǎn)品，有20個(gè)進(jìn)入程序。一個(gè)重要的問(wèn)題是，基金管理公司在交易結(jié)構(gòu)中發(fā)揮著重要作用，但它們?nèi)狈ψ銐虻哪芰�。首�?單因?yàn)橄劝l(fā)效應(yīng)特別看好，包括整體發(fā)行和高溢價(jià)。比如當(dāng)時(shí)富國(guó)發(fā)起的REITs發(fā)行后，對(duì)首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)的股份影響很大，股價(jià)翻倍。 中國(guó)公募REITs的五大創(chuàng)新方向 羅最后總結(jié)了國(guó)內(nèi)公募REITs發(fā)展的創(chuàng)新方向。 首先，確定房地產(chǎn)投資信托基金的交易結(jié)構(gòu)。目前采用的是“公募基金+ABS”的雙層結(jié)構(gòu)，可以滿(mǎn)足盡快啟動(dòng)試點(diǎn)的階段性需求，但增加了法律關(guān)系、治理機(jī)制、職責(zé)分工和信息披露的復(fù)雜性。REITs作為公開(kāi)上市的證券，嘉興純水設(shè)備在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)該不會(huì)有純粹的通道結(jié)構(gòu)。未來(lái)無(wú)論是公募基金、上市公司、集合信托作為產(chǎn)品載體，承擔(dān)主動(dòng)管理法律責(zé)任的受托人都應(yīng)該是行業(yè)龍頭企業(yè)或其控股子公司的原所有者。繼續(xù)以公募基金為載體的，需為管理人(受托人)管理REITs基金設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)許可，由原權(quán)益持有人或其子公司按規(guī)定申請(qǐng)業(yè)務(wù)資格。上海純水設(shè)備 第二，提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。目前對(duì)REITs的發(fā)行監(jiān)管以證監(jiān)會(huì)發(fā)布的部門(mén)規(guī)章為依據(jù)，法律層級(jí)較低，沒(méi)有約束行為，保護(hù)各方利益。REITs作為公開(kāi)交易的證券，需要更堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。根據(jù)產(chǎn)品發(fā)展需要，修訂《公司法》、《基金法》、《證券法》，制定《REITs條例》，對(duì)REITs的設(shè)立、募集、管理、融資、投資、估值、治理、信息披露、稅收優(yōu)惠、監(jiān)督管理等進(jìn)行全面明確的規(guī)定。 第三，實(shí)施一整套稅收政策。由于缺乏一套明確的稅收支持政策，早期試點(diǎn)產(chǎn)品普遍采取“一事一議”的政策和“股債結(jié)合”等稅收籌劃措施，增加了不必要的復(fù)雜性和不確定性，會(huì)削弱REITs對(duì)各方的吸引力。借鑒國(guó)際成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)立稅收中性，免除或遞延基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的各類(lèi)稅收，不因設(shè)立REITs和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)帶來(lái)額外稅收負(fù)擔(dān)(2022年1月26日有限實(shí)施)；REITs的企業(yè)所得稅稅基為應(yīng)納稅所得額減去當(dāng)期分配給投資者的股利(尚未實(shí)施)。 四。實(shí)施基于信息披露的注冊(cè)制。REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的項(xiàng)目現(xiàn)金流和分紅率穩(wěn)定，不需要通過(guò)特別繁瑣的流程進(jìn)行“審批式”的多環(huán)節(jié)審核。應(yīng)設(shè)立注冊(cè)制的REITs董事會(huì)，簡(jiǎn)化發(fā)行和上市審核程序，前提是原始權(quán)益持有人和經(jīng)紀(jì)人、律師、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師等專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任得到履行。從實(shí)踐情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)公募REITs試點(diǎn)產(chǎn)品的信息披露水平有待大幅提高，力爭(zhēng)達(dá)到更高的“上市資產(chǎn)”標(biāo)準(zhǔn)。 動(dòng)詞 （verb的縮寫(xiě)）支持上市公司發(fā)展REITs。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，重資產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司是發(fā)行REITs最主要的群體。中國(guó)股市已經(jīng)有一批專(zhuān)注于能源、公路、港口、機(jī)場(chǎng)、鐵路、電信、供水和污水處理的上市公司。經(jīng)過(guò)必要的轉(zhuǎn)型，通過(guò)資質(zhì)測(cè)試，可以整體或部分轉(zhuǎn)型為REITs，形成規(guī)模化的REITs集團(tuán)，改變資本市場(chǎng)上市公司和REITs的估值邏輯。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，需要將符合條件的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)納入REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍。

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